引用元：フォトAC
不動産を売却した際、売却代金のすべてがそのまま手元に残るわけではありません。売買の手続きを進めるにあたっては、仲介手数料や税金、登記費用といったさまざまな諸費用が発生します。あらかじめ費用の全体像や支払いのタイミングを把握しておかないと、思い描いていた資金計画にズレが生じてしまう原因にもなります。
本記事では、不動産売却で発生する基本費用や追加費用をはじめ、売却益にかかる税金とその節税方法について詳しく解説します。
不動産売却にかかる費用はいくら？全体の目安（相場）
不動産を売却する際は、物件の売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料をはじめとするさまざまな諸費用が発生するため、あらかじめ費用の全体像を把握しておくことが重要になります。
売却にかかる費用を正しく計算しておかないと、思い描いていた資金計画が崩れてしまう場合もあるため注意が必要です。
◇売却費用の目安は「売買価格の4%〜6%」
不動産売却にかかる諸費用は、仲介手数料を含めて売却価格の4〜6％程度が一つの目安とされます。たとえば、3,000万円で不動産を売却した場合、諸費用の合計は約120万円〜180万円程度となる計算です。
費用の中で最も大きな割合を占めるのは、不動産会社へ支払う「仲介手数料」です。さらに、売買契約書に貼り付ける印紙税や、住宅ローンの抵当権を抹消するための登記費用などが含まれます。
物件の条件によっては、測量費用や解体費用などの追加費用が発生することもあります。
◇【早見表】売却価格別の費用目安
売却価格に応じた諸費用の目安と、売却代金から諸費用を差し引いた概算額の一覧表は以下の通りです。
売却価格別 諸費用および概算手取額 早見表
| 売買価格 | 諸費用目安（4%〜6%） | 基本的な諸費用を差し引いた概算額 |
| 1,000万円 | 約40万円〜60万円 | 約940万円〜960万円 |
| 2,000万円 | 約80万円〜120万円 | 約1,880万円〜1,920万円 |
| 3,000万円 | 約120万円〜180万円 | 約2,820万円〜2,880万円 |
| 4,000万円 | 約160万円〜240万円 | 約3,760万円〜3,840万円 |
| 5,000万円 | 約200万円〜300万円 | 約4,700万円〜4,800万円 |
ただし、上記は一般的な諸費用（仲介手数料、印紙税、各種登記費用など）を想定した試算値です。
売却によって利益（売却益）が出た場合に発生する譲渡所得税や、個別の解体費・引っ越し費用などは含まれていません。
住宅ローン残債がある場合は、手元に残る金額からさらにローン返済額が差し引かれます。
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【基本】不動産売却で発生しやすい4つの基本費用
不動産を売却する際は、物件の条件や売り方に関わらず、すべての売主に発生する「基本費用」が存在します。事前に把握しておくことで、引き渡し時や契約時に「思わぬ出費だった」と焦るリスクを防ぐことができます。
以下に挙げる4つの費用は、売却手続きを進めるうえで必須となる項目です。
◇仲介手数料（最大の費用／計算式と上限額）
仲介手数料は、不動産会社に買主との間を取り持ってもらい、売買契約を成立させた成功報酬として支払う費用です。売却にかかる費用の中で最も大きな割合を占めます。
不動産会社が請求できる仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法によって以下のように定められています。
仲介手数料の上限計算式（売買価格別）
- 売買価格が200万円以下の部分： 売買価格 × 5.5%（税込）
- 売買価格が200万円超〜400万円以下の部分： 売買価格 × 4.4%＋2.2万円（税込）
- 売買価格が400万円超の部分： 売買価格 × 3.3%＋6.6万円（税込）
売買金額が400万円を超える一般的な不動産売却では、「売買価格 × 3.3% ＋ 6.6万円（税込）」という速算式を用いて算出するのが一般的です。
なお、800万円以下の低廉な空き家などを売却する場合、事前合意のもとで上限33万円（税込）までの手数料が適用される特例制度も存在します。
◇印紙税（売買契約書に貼り付ける税金）
印紙税とは、不動産売買契約書という書面（課税文書）を作成する際に課される国税です。契約書に所定の額面の収入印紙を貼り付け、消印を押すことで納付します。
税額は売買契約書に記載される「契約金額」に応じて決定されます。
不動産売買契約書にかかる印紙税額一覧（軽減税率適用）
| 契約金額（売買価格） | 軽減税率（〜2027年3月31日） | 本則税率 |
| 10万円超〜50万円以下 | 200円 | 400円 |
| 50万円超〜100万円以下 | 500円 | 1,000円 |
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 | 2,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 | 10,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 | 20,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 | 60,000円 |
契約金額が10万円以下のものは軽減措置の対象外となり、本則税率（200円）が適用されます。また、10,000円未満は非課税となります。
なお、電子契約で契約書を電磁的記録として作成する場合は、印紙税が非課税（0円）となります。
引用元：国税庁
◇登録免許税・司法書士報酬（抵当権抹消や名義変更の手続き費用）
不動産を売却して買主へ所有権を移転する際や、住宅ローンが残っている物件の「抵当権（担保権）」を外す手続きを行う際に発生する費用です。
主な費用内訳
- 登録免許税（国税）：
抵当権抹消の場合、不動産1個（土地・建物それぞれ）につき1,000円がかかります。 - 司法書士報酬：
登記手続きを専門家である司法書士へ依頼する際の手数料です。抵当権抹消手続きの相場は、1万5,000円〜3万円程度となります。
なお、買主への「所有権移転登記」にかかる登録免許税や司法書士費用は、慣習的に買主側が負担するのが一般的です。
◇売却時に必要となる場合がある書類の発行費用（住民票・印鑑証明書など）
売買契約時や所有権移転登記の手続き時には、売主の本人確認や名義確認を行うために各種公的書類が必要となります。
必要な主な書類と発行費用の目安
- 印鑑登録証明書：
1通につき 200円〜400円程度（不動産の所有権移転登記に使用） - 住民票の写し：
1通につき 200円〜400円程度（登記上の住所と現住所が異なる場合などに使用） - 固定資産税評価証明書
1通につき 300円〜500円程度（名義変更の税額計算に使用）
発行費用の合計額としては数千円程度に収まるため、大きな負担にはなりませんが、自治体の窓口やコンビニなどで事前に取得しておく準備が必要です。
【該当者のみ】物件の状況に応じて発生する5つの追加費用
不動産売却では、すべての売主に共通する基本費用のほかにも、物件の条件や売却方法によって発生する「追加費用」が存在します。
所有している不動産の状況や取引の進め方によっては、数十万〜数百万円単位の出費となるケースもあるため、ご自身の物件がどれに当てはまるかを事前に確認しておくことが大切です。
◇住宅ローン一括返済手数料（残債がある場合）
売却する物件に住宅ローンの残債がある場合、売却代金などを用いてローンを完済し、設定されている抵当権を抹消する必要があります。
この際、融資を受けている金融機関によっては一括返済手数料が発生します。
手数料の相場・目安
- ネットバンキング（オンライン手続き）： 0円〜1万1,000円程度
- 窓口での手続き： 1万1,000円〜3万3,000円程度
大手都市銀行や地方銀行、ネット銀行など、利用している金融機関や手続き方法によって費用は異なります。
◇土地の確定測量費用（境界が不明確な土地・戸建て）
土地や一戸建てを売却する際、境界が不明確な場合などには、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行うことがあります。境界確定図がないまま販売すると、引き渡し後に買主と隣人との間で境界トラブルに発展するリスクがあるためです。
測量費用の相場・目安
- 一般的な宅地（隣地が民有地のみ）： 40万円〜80万円程度
- 道路や国有地に接している場合（官民査定が必要な場合）： 80万円〜150万円程度
官民査定が必要なケースや土地の面積が広大な場合は、完了までに数ヶ月の期間と高額な費用がかかることがあります。
◇建物の解体費用（古家付き土地を更地にして売る場合）
築年数が経過して資産価値がほとんどない古家が建っている場合、建物を解体して「更地」として売り出す選択肢があります。
更地にすることで買主が建築計画を立てやすくなる一方、解体費用が発生するため、解体前に不動産会社へ相談して判断することが重要です。
解体費用の構造別相場（坪単価の目安）
- 木造住宅： 1坪あたり3万円〜5万円程度（30坪で90万〜150万円）
- 鉄骨造住宅： 1坪あたり5万円〜7万円程度（30坪で150万〜210万円）
- RC（鉄筋コンクリート）造住宅： 1坪あたり6万円〜9万円程度（30坪で180万〜270万円）
ほかには、前面道路が狭く重機が入らない場合や、敷地内に残置物・庭木・ブロック塀などが多く残っている場合は、追加の撤去費用がかかります。
◇ハウスクリーニング・リフォーム費用（内覧時の印象を良くしたい場合）
居住中の自宅や中古マンションを少しでも良い条件で売却するために、内覧時の印象を良くする目的でハウスクリーニングや簡易的なリフォームを行うケースがあります。
費用感の目安
- 全体ハウスクリーニング（マンション・一戸建て）： 5万円〜15万円程度
- ピンポイント清掃（水回り中心など）： 3万円〜8万円程度
- 壁紙（クロス）の張り替え・畳の表替え： 10万円〜30万円程度
過度なリフォームを行うと費用を回収できないリスクが高まるため、必要最低限のクリーニングにとどめるか、不動産会社と相談しながら実施の有無を判断するのが安全です。
◇引っ越し費用・仮住まい費用
現在暮らしている住まいを売却する場合、買主への引き渡し日までに退去を完了させておく必要があります。新居へ直接引っ越すタイミングが合わない場合は、一時的に賃貸物件へ入居するための「仮住まい費用」も発生します。
発生する費用の内訳
- 引っ越し費用： 10万円〜30万円程度（家族人数、移動距離、繁忙期かどうかで大きく変動）
- 仮住まいの初期費用・家賃： 賃貸契約の敷金・礼金・仲介手数料＋数ヶ月分の家賃
- 荷物の保管費用（トランクルームなど）： 月額1万円〜3万円程度
売却手続きと並行して新居探しを進め、売り出しから引き渡しまでのスケジュール調整をスムーズに行うことが、余計な仮住まい費用を抑えるポイントです。
不動産売買で「売却益（利益）」が出た場合にかかる税金
不動産を売却して購入時よりも高く売れた場合など、売却によって生じた利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）」と「住民税」が課税されます。この税金は、不動産を所有していた期間によって税率が大きく変動します。
また、マイホームの売却であれば税金を大幅に減らせる特例制度が用意されています。
◇譲渡所得税・住民税（所有期間5年超・5年以下の税率の違い）
不動産売却時の税率は、物件を所有していた期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに区分されます。判定の基準は、「売却した年の1月1日時点」で所有期間が5年を超えているかどうかです。
所有期間による税率の違い
| 区分 | 所有期間（売却した年の1月1日時点） | 所得税率 （復興特別所得税含む） | 住民税率 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
所有期間が5年を超えると税率が約半分（約39.63% → 約20.315%）まで下がります。売却時期の調整が可能な場合は、5年超のタイミングまで待ってから売却するのも節税のポイントです。
なお、「譲渡所得（課税対象となる利益）」は、売買価格から「物件の取得費」と「売却にかかった諸費用」を差し引いて算出します。利益が出なかった（赤字だった）場合は課税されません。
◇【要チェック】税金を大幅に減らせる特例・特別控除
自分が暮らしていた家（居住用財産）を売却する場合は、税金の負担を軽減するための手厚い特例制度が用意されています。代表的な特例は以下の3つです。
マイホームを売ったときの特例
所有期間の長短に関わらず、マイホームを売却した際に生じた利益から最大3,000万円までを控除できる特例です。
- 効果： 譲渡所得が3,000万円以下であれば、売却益に対する譲渡所得税・住民税が実質ゼロになります。
- 主な条件： 自分が住んでいる家屋やその敷地を売却すること（住まなくなってから3年経過する年の12月31日までの売却を含む）など。
引用元：国税庁
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、上記の「3,000万円特別控除」を適用した後の利益に対して、通常よりも低い税率が適用される制度です。
- 適用後の税率： 課税譲渡所得6,000万円以下の部分について、合計税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。
- 特徴： 「3,000万円特別控除」と重ねて（併用して）利用することができます。
引用元：国税庁
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを売却した結果、購入時より大幅に値下がりして利益どころか「売却損（損失）」が生じてしまった場合に活用できる特例です。
- 損益通算： 売却によって生じた赤字を、その年の給与所得や事業所得など他の所得と相殺（控除）し、所得税・住民税を安くすることができます。
- 繰越控除： 1年で相殺しきれなかった赤字分については、翌年以降最長3年間にわたって繰り越し、将来の所得から控除し続けることが可能です。
引用元：国税庁
ただし、これらの特例や特別控除を適用するためには、売却した翌年の確定申告期間に申告・納税を行います。
新居での「住宅ローン控除」など一部の制度とは併用できない場合もあるため、事前に不動産会社や税理士などの専門家へ相談するのが安心です。
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不動産売却費用の支払いタイミングとフロー
不動産売却で発生する費用は、一度にまとめて支払うわけではなく、売却手続きの進行に合わせて段階的に支払う必要があります。
事前にどのタイミングでどれくらいの費用が必要になるかを把握しておくと、手元資金の繰り繰りや資金計画がスムーズに進められます。
◇【売却準備〜契約時】印紙代・必要書類の発行費用
不動産の売却活動を開始してから買主と売買契約を結ぶまでの初期段階では、手続きに必要な実費を中心に少額の費用が発生します。
このタイミングで支払う主な費用
- 必要書類の発行費用：
印鑑証明書や住民票、登記事項証明書などの取得費用（数千円程度） - 売買契約書の印紙代：
契約締結時に買主と契約書を取り交わす際、紙の契約書に貼り付ける収入印紙代（5,000円〜3万円程度） - 仲介手数料の着手金（半金）：
不動産会社との契約内容によりますが、売買契約成立時に仲介手数料の50%（半額）を支払うのが一般的です。
契約時までに必要な費用は比較的少額で収まることが多いですが、印紙代や仲介手数料の着手金など現金の用意が必要な場合もあるため、支払う時期と方法を事前に確認しておくと安心です。
◇【引き渡し時】仲介手数料の残額・ローン一括返済・登記費用
買主から売買代金の決済を受け、物件の引き渡し（所有権移転）を行うタイミングです。売却に関する主要な費用の大部分はこの引き渡し時に精算することになります。
このタイミングで支払う主な費用
- 仲介手数料の残額（半金）：
契約時に半額を支払っている場合は、残りの50%を支払います（契約時ではなく引き渡し時に一括で支払うケースもあります）。 - 住宅ローン一括返済手数料・残債の精算：
住宅ローンが残っている場合、売却代金の中からローンの全額繰上返済を行います。 - 登録免許税・司法書士報酬：
抵当権抹消登記や住所変更登記にかかる税金および司法書士への報酬を精算します。 - 解体費用・測量費用などの精算：
解体工事や確定測量を事前に行っていた場合、その費用も引き渡し時の決済代金から支払うのが一般的です。
引き渡し時に発生する費用の多くは、買主から受け取る売却代金の中から差し引いて精算することができます。そのため、事前にまとまった現金を用意していなくても対応できるケースがほとんどです。
◇【売却の翌年】確定申告と譲渡所得税の納付
不動産の売却が完了した直後ではなく、売却した翌年の確定申告時期（2月16日〜3月15日）に支払う費用です。
このタイミングで支払う主な費用
- 譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）： 売却益が出た場合、確定申告の期限（3月15日まで）に納付します。
- 住民税： 確定申告を行った年の6月以降に自治体から納付書が届き、一括または年4回に分けて納付します。
なお、特別控除などを利用して税額がゼロになる場合でも、特例を適用するために翌年の確定申告手続き自体は必須となります。忘れずに手続きを行いましょう。
不動産売却の費用を少しでも安く抑えるコツ
不動産売却では、仲介手数料や税金をはじめ数十万〜数百万円単位の費用がかかります。しかし、売り方の工夫や制度の活用次第で、発生する費用や手元から出ていくお金を大幅に抑えることが可能です。
不動産売却の費用を最小限に抑え、手元に残る資金を最大化するための3つのコツを解説します。
◇特別控除や税制特例を漏れなく活用する
費用を安く抑えるうえで、最も金額的なインパクトが大きいのが「税金（譲渡所得税・住民税）の節税」です。国が用意している特例制度を漏れなく活用することで、数百万円単位の税金を免除・軽減できる可能性があります。
- 「3,000万円特別控除」の適用：
マイホームの売却であれば、利益から最大3,000万円までを控除できるため、多くのケースで税金を0円に抑えられます。 - 確定申告を必ず行う：
特例や控除を適用して税額が0円になる場合であっても、売却翌年の確定申告を行わなければ適用を受けられません。
ご自身の物件がどの特例に当てはまるか、売り出す前に確認しておくことが大切です。
◇不要な作業（過度なリフォーム等）を行わずに現状渡しを検討する
「少しでも高く売りたい」という思いから、売却前に高額なリフォームや大規模なハウスクリーニングを行ってしまうと、かかった費用以上に売却価格を上乗せできず、結果として損をしてしまうリスクが高くなります。
- 「現状渡し」で売り出す：
中古不動産の買主の中には、「自分の好みにリフォームしたい」「安く買ってDIYしたい」というニーズも存在します。そのため、まずは特別な修繕を行わずに現状のまま売り出すのが基本です。 - 必要最小限の清掃にとどめる：
費用をかけるリフォームではなく、室内を丁寧に掃除して整理整頓をしておく、水回りだけをピンポイントで清掃する程度の対応にとどめることで、無駄な出費を防ぐことができます。
リフォームやクリーニングの要否については自己判断せず、まずは不動産会社に相談したうえで、必要最小限の準備で売り出すことが費用を抑えるポイントです。
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長野の不動産売却で実績が豊富な会社3選
不動産の売却では、仲介手数料をはじめ解体費や測量費など、事前にどれくらいの費用が必要になるのか不安を感じる方も少なくありません。
特に築年数が古い物件や状態が気になる物件の場合、売り出し前のメンテナンス費用や処分費用が懸念となり、売却へ一歩踏み出せないケースも多く見られます。
諸費用の支払いに柔軟に対応してくれる会社や、買主へ向けた効果的な提案力で無駄な手出し費用を抑えてくれる会社など、長野エリアで豊富な実績を持ち、費用面でも頼りになる不動産会社を3社厳選してご紹介します。
◇ミヤモリ不動産 松本店（ミヤモリ不動産株式会社）
ミヤモリ不動産株式会社は、長野県内でグループ創業110年を超える歴史を持ち、地元・松本エリアの市場動向を熟知した地域密着の総合不動産会社です。
大きな特徴は、解体費や測量費などの諸経費を売却代金から精算できる柔軟なサポート体制です。事前にまとまった手元資金がなくても安心して売却を進められます。また、社内にリノベーション部署を擁しており、築古物件でも買主向けのリフォーム提案とセットで売り出せるため、売主が余計な修繕費用をかけずにスムーズな成約を目指せます。
創業の歴史と確かな信頼性を重視する方はもちろん、売却準備の手元資金を抑えたい方や築古物件の処分に悩む方におすすめです。
| 屋号 | ミヤモリ不動産 松本店 |
| 社名 | ミヤモリ不動産株式会社 |
| 所在地 | 〒390-0833 長野県松本市双葉20-19 |
| 電話番号 | 0263-87-6616 |
| 公式サイトURL | https://www.miyamori-fudosan.com/ |
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▼ミヤモリ不動産株式会社の評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
◇ハウスドゥ松本美須々（株式会社リソイス）
株式会社リソイスが運営するハウスドゥ松本美須々は、全国約700店舗を展開する大手FCならではの圧倒的な知名度と集客力を誇る店舗です。
独自の査定システムにより、豊富な過去データに基づいた明確な査定価格を提示してもらえるため、初めての売却でも納得感を持って進められます。さらに、全国の店舗ネットワークに蓄積された購入希望者データを活用できるため、松本市内にとどまらず、県外や広域エリアからの移住・住み替え需要もしっかり捉えて販売活動を行えます。
大手ブランドの安心感を活かして売り出したい方や、データに基づいた適正価格で県外などの幅広い買主にアピールしたい方に適しています。
| 屋号 | ハウスドゥ 松本美須々 |
| 社名 | 株式会社リソイス |
| 所在地 | 〒390-0801 長野県松本市美須々7-1 |
| 電話番号 | 0120-055-719 |
| 公式サイトURL | https://matsumotomisuzu-housedo.com/ |
ハウスドゥ 松本美須々の口コミ評判記事はこちら！
▼ハウスドゥ松本美須々（株式会社リソイス）の評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
◇株式会社カチタス
株式会社カチタスは、中古住宅の買取再販事業において全国トップクラスの実績を持つ大手企業です。自社で直接物件を買い取る形式をとっているため、仲介手数料がかかりません。
最大の強みは、相談から現金化まで最短3週間というスピード対応です。買い手を探す期間や売却の不安を最小限に抑えられます。また、自社でリフォームして再販することを前提として買い取るため、経年劣化の進んだ築古物件や状態の悪い家でも、売主側で処分や修繕費用を負担することなくそのままの状態で売却が可能です。
とにかく早く現金化したい方や、仲介手数料を節約したい方、他社で仲介を断られた難あり物件を手放したい方に最適な選択肢です。
| 社名 | 株式会社カチタス 松本店 |
| 所在地 | 〒390-0828 長野県松本市庄内1-10-11 |
| 電話番号 | 0263-24-1477 |
| 公式サイトURL | https://katitas.jp/sellers/ |
株式会社カチタスの口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社カチタスの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
まとめ
本記事では、不動産売却にかかる費用の相場や内訳、支払いの時期、費用を安く抑えるためのコツについて解説してきました。
不動産売却時には売買価格の4%〜6%程度の諸費用が発生するため、売り出し価格を設定する段階から手元に残る概算金額をシミュレーションしておくことが大切です。
税制特例の活用や、過度なリフォームを避けた現状渡しでの売却、複数社への一括査定による比較検討を行うことで、負担する費用を効果的に抑えることができます。
査定を依頼する際は、売却価格だけでなく、仲介手数料や測量・解体費用、住宅ローン残債などを含めた最終的な手取り額まで確認しましょう。
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